Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Внимание! Как правильно сдать нежилое помещение в аренду.

В тех случаях, когда собственник коммерческой недвижимости не может либо не хочет использовать ее по назначению, а возможности продажи пока нет (или вообще не планируется), встает вопрос об аренде.

Известно, что коммерческую недвижимость в аренду сдать намного сложнее, нежели жилую. Ведь в первом случае, квадратные метры должны отвечать потребностям рынка на данный момент. Ведь коммерческая недвижимость различается по типу, а значит, если у вас в собственности салон красоты, а в данный момент высокий спрос на кафе или магазины, то процедура поиска клиента может затянуться на неопределенный срок. С жилой недвижимостью, особенно в больших городах, все намного проще: спрос на квартиры. комнаты и пр. всегда высокий.

Но несмотря на это, коммерческая недвижимость продается, покупается, оформляется в залог и сдается в аренду и т.д. Если правильно подойти к процессу, и правильно оценивать стоимость недвижимости, желанного клиента будет найти намного проще.

В данной статье мы разберем процедуру сдачи коммерческой недвижимости в аренду, а также дадим несколько рекомендаций, при следовании которым собственники сократят существенно сократят сроки поиска арендатора.

Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду: возможные варианты

Любой специалист вам скажет, что все, что касается недвижимости (тем более коммерческой) никак не соотносится с понятием "быстро". Даже в тех случаях, когда речь идет об аренде жилой недвижимости, люди подолгу не могут определиться с конечным вариантом, т.к. предложения, к счастью, всегда в избытке. Если же мы говорим о коммерческой недвижимости, то подразумеваем, что речь идет о бизнесе, значит, потенциальный арендатор будет еще дотошнее рассматривать все доступные варианты, т.к. будущая площадь должна максимально соответствовать потребностям бизнеса. Иначе, будет большая вероятность возможных убытков. Далее мы в отдельности рассмотрим несколько вариантов, которые могут помочь владельцу коммерческой недвижимости сдать таковую в аренду как можно быстрее.

Обращение в риэлторское агентство

Многие ошибочно полагают, что агентства недвижимости имеют дело только с жилым сегментом. Это далеко не так, потому что, каждое уважающее себя агентство работает как с жилой, так и с нежилой недвижимостью, любых площадей, месторасположения, и состояния.

Дело в том, что подобные агентства являются некими посредниками между собственником и арендатором. Т.е. к ним может обратиться не только тот гражданин, который хочет сдать свои коммерческие квадратные метры в аренду, но и тот, кто подыскивает подходящую площадку для своего дела. Получается, что у риэлторского агентства имеется специальная база, в которой содержаться как соискатели на аренду коммерческой недвижимости, так и те, кто хочет эту самую недвижимость сдать в аренду. Когда поступает соответствующее предложение, происходит анализ существующих запросов на аренду. А значит при совпадении интересов сторон, вполне может быть и так, что сегодня вы обращаетесь в агентство, а уже завтра подписываете договор аренды. Т.е. на все может уйти буквально несколько дней. Если в базе не оказывается соответствующего запроса, то агентство займется поиском клиента, что также будет намного быстрее, нежели поиски арендатора самостоятельно.

Подобный вариант подходит для тех, кому не жалко (и у кого они имеются) денег на оплату услуг риэлторов. Дело в том, что обычно у таких агентств не установлено какой-либо фиксированной таксы за услуги, т.к. работают они, как правило за комиссию. Величина комиссионного сбора представляет собой процент от суммы сделки. К примеру, если вы планируете сдать недвижимость за 100 тыс. рублей в месяц, с предоплатой за 3 месяца, то заплатить придется порядка 8-10% от итоговой суммы, что может составить примерно 30 тыс. рублей. И так было всегда, т.к. за скорость нужно платить.

Снижение цены ниже рыночного минимума

Конечно, не совсем корректно называть данный вариант оптимальным, но в условиях срочности или полного отсутствия соискателей на ваши квадратные метры, и он может стать тем решением, при котором проблема может решиться сама собой.

Самое главное, что данный метод является наименее затратным (с той точки зрения, что вам никому и ни за что не придется платить) и наиболее простым. Для этого необходимо всего лишь поверхностно изучить рыночные цены на аналогичную недвижимость на данный момент. Это можно проделать следующими способами:

посредством сети интернет
изучив объявления в газетах
обратиться за бесплатной консультацией в агентство недвижимости (можно и по телефону)

После того, как вы обзаведетесь данными относительно существующих цен на аналогичную коммерческую недвижимость, для того что бы именно быстро сдать ваши квадратные в аренду, необходимо рыночный показатель немного занизить (на сколько именно точно, трудно сказать, т.к. это зависит от множества факторов). Т.е. если, к примеру, у вас в собственности помещение площадью 500 кв. метров и вы его сдаете за 100 тыс. руб. в месяц, а аналогичная недвижимость в вашем регионе сдается за 120-150 тыс. рублей, то высока вероятность того, что потенциальный арендатор обратит внимание именно на ваш вариант. Следует всегда помнить, что цена за кв. метр для любого бизнесмена (арендатора) является далеко не самым малозначащим показателем.

Как физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2016 году

По большому счету, особой разницы в процедуре сдачи коммерческой недвижимости в зависимости от субъекта-собственника, нет. В обоих случаях процесс может затянуться на долгое время, либо закончиться в течение нескольких дней. Но, к слову, если собственником выступает юридическое лицо, то в таких случаях все происходит намного проще. Ведь действующая организация занимает нишу в определенном сегменте рынка, а значит в курсе всех его особенностей. предложение о сдачи недвижимости обычно направляется организациям, также работающим в данном сегменте, и вопрос в большинстве случаев снимается сам собой.

В случаях, когда собственником выступает физическое лицо, все немного сложнее. Ведь довольно часто рядовые граждане получают коммерческие квадратные метры в наследство (реже в дар), либо покупают их по приемлемой цене, планируя в будущем "выжать" каким-либо способом из данной недвижимости прибыль. В подавляющем большинстве случаев, речь конечно идет об аренде, и намного реже встречаются случаи, когда физлицо собирается запускать собственный бизнес.

Для того, чтобы физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость, необходимо соблюсти следующие элементарные правила:

привести в порядок документацию
придать недвижимости "товарный вид" (сделать ремонт)
обратиться за помощью в специализированные компании (о чем мы говорили выше)

Т.е. наличие свежего косметического ремонта может существенно ускорить процесс поиска арендатора. Ведь большинство бизнесменов предпочитают снимать уже готовую недвижимость, и тем самым не тратить время на приведения ее в порядок. Ниже мы расскажем о том, как сдать коммерческую недвижимость без ремонта.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без ремонта и в плохом состоянии

Данный вопрос встает перед многими собственниками, коммерческая недвижимость которых находится в плачевном либо удовлетворительном состоянии. Другими словами, таковой требуется срочный ремонт, иначе поиск арендатора может затянуться на годы.

Специалисты выделяют один вариант, посредством которого можно решить данную проблему. Суть его заключается в том, что арендатор по договору аренды освобождается от внесения арендных платежей, но тем самым обязуется произвести ремонт, по стоимости соразмерный со сроками неуплаты аренды. Т.е. если вы планируете сдать недвижимость по цене в размере 50 тыс. в месяц, а производство ремонта требует вложение примерно 150 тыс. рублей, то вы попросту предлагаете арендатору произвести ремонт, в обмен на освобождение от арендой платы в течение первых 3-х месяцев.

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

месторасположение здания/помещения;
инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
класс здания;
качество и уровень ремонта;
функциональность планировки;
различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

полные сведения о каждой из сторон;
точный адрес объекта аренды;
сумму и плательщика коммунальных услуг;
размер ежемесячной аренды;
дата, когда объект будет сдан в аренду;
необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
описание качества ремонта и находящейся мебели;
ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

паспорт гражданина РФ;
документ о подтверждении права собственности;
план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

парковки;
точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
инфраструктуры;
высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
задержки ежемесячных платежей и других выплат;
использование арендуемой недвижимости не по назначению;
порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Арендные отношения проникли во все сферы жизни: взять на время в пользование квартиру или нежилую недвижимость сегодня в порядке вещей. Последнюю в основном используют для коммерческих целей, при размещении офиса или цеха. Сдать в аренду нежилое помещение – подобных объявлений хватает. Для того , важно знать, как это правильно делать.

На данный момент в законе не существует конкретного определения, что такое нежилое помещение, но существуют признаки, по которым это можно идентифицировать, описаны они в Гражданском Кодексе.

Важно! Нежилое помещение – это недвижимость, которая не всегда является отдельным зданием, зато всегда имеет обособленные и четко ограниченные части. Для целей проживания оно использоваться не может ни в коем случае.

Так, дом, в котором не созданы условия для жизни, может быть, переоборудован для организации столовой или кафе. При этом должны быть участки (комнаты), которые возможно приспособить под нужды заведения. Есть свои требования для помещений медучреждений, офисов, аптек, спортивных залов и т.д., причем касаются они как санитарной, так и .

Прежде чем сдать в аренду какое-либо помещение, следует четко определить его целевое использование, так как арендатор ищет площадь под конкретную цель.

Стоит помнить, без доказательств, что, к примеру, жилой дом имеет нежилое предназначение, использовать площадь под бизнес запрещено, включая его аренду.

Нежилой объект с конкретным назначением

Иногда целевое предназначение касательно использования подобного объекта прописывается в бумагах, которые собственник оформляет при постановке на кадастровый учет. Стоит понимать, что перевод в другую целевую категорию порой довольно сложно.

Подобное назначение может быть у нежилых площадей многоквартирного дома, в частности, его первые этажи. Причем то, как площади могут быть использованы, закладывается в проекте, например:

Аптека.
Магазин.
Офис.
Стоматологический кабинет.
Библиотека.
Центры развлечений.

Объект получает конкретное предназначение, а ограничения выплывают из установленных законодательством норм.

Свободное использование

Нежилой фонд включает в себя также площади свободного назначения. Суть таковых – универсальность, то есть брать их в аренду могут лица, занимающиеся самой разной деятельностью, согласно ГК. Их площадь может быть разной, более того, ее можно легко разделить под нужды разных арендаторов за счет быстро возводимых перегородок.

Подобные площади сдать или получить в аренду очень легко, однако, их стоимость гораздо выше за счет отсутствия дополнительных согласований.

Почему аренда лучше, чем покупка

Часто собственники нежилой недвижимости подумывают о продаже объекта, но его аренда может принести, куда больший доход. К тому же он будет стабильным, но это во многом зависит от места расположения.

Среди преимуществ, которые отмечают арендаторы:

Доступность. Финансовые затраты на аренду ниже, чем на покупку.
Упрощенная процедура оформления – .
Возможность сменить арендодателя. Конечно, для того, кто сдает в аренду – это не очень хорошо, но все зависит в большей мере от аппетитов собственника и места расположения объекта.

Важно! До тех пор, пока в нашей стране процветает бизнес, его участники будут нуждаться в площадях под офисы, склады, магазины, салоны красоты и т.д. Это означает, что владельцы коммерческой площади могут рассчитывать на стабильную пассивную прибыль.

Специфика сдачи в аренду помещений нежилого фонда

Согласно закону физические и юридические лица могут сдавать в аренду помещения, не предназначенные для жилья, являясь полноправным владельцем, без оформления ИП и в размере 13%.

Есть исключение, когда оформление ИП все же необходимо – это деятельность, которая реализуется через сдачу помещения в аренду, с получением постоянного и стабильного дохода. Владелец обязан вести отчетность и иметь устойчивые связи со съемщиками, при условии заключения арендного договора на срок 1 год и более.

Если условия такой деятельности нарушаются, и физическое лицо не оформляет ИП, для него могут быть следующие последствия:

на срок до 6 месяцев или 300 тыс. рублей штрафа, или общественные работы длительностью до 480 часов.
Административная ответственность. Взыскание в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом

Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.

Риелторы: нужны или нет

Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:

Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
Репутацией.
Наличием базы данных.

Арендная плата

От того, какой размер платы будет, во многом зависит успешность сдачи, а точнее, насколько быстро получиться оформить аренду. Опять же тут есть 2 пути:

Привлечь к помощи риелтора, пусть он определит стоимость.
Самостоятельно проштудировать аналогичные предложения в городе.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

От площади.
Целевого предназначения.
Близости транспортных развязок.
Ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Совет! Если есть желание быстро сдать недвижимость и начать получать доход, рекомендуем сдавать немного дешевле, имеющихся предложений на рынке.

Поиск арендатора

Если доверились риелтору, то эти хлопоты перекладываются на его плечи. При этом он получает определенную комиссию при успешном заключении сделки. Решив действовать своими силами, варианты поиска желающих такие:

Если помещение небольшое (на 1 арендатора), то можно разместить объявление на специальных интернет-площадках города. А также можно подать объявление в местную газету. . Эффективный вариант – баннер на окне сдаваемого в аренду помещения.
Если помещение большое, то лучшее решение – это создать тематический сайт. Конечно, нужно продвигать его при помощи современных инструментов интернет-маркетинга. Арендовать всю площадь сразу, вряд ли кто сможет, поэтому придется набраться терпения.

Договор аренды: правила составления

В законах РФ нет четких правил регулирования арендных отношений. При составлении документа следует ориентироваться на общие правила составления договоров, в которых суть сделки заключается в том, что собственник передает во временное пользование арендатору оговоренную площадь за определенную плату.

Составляется договор обязательно в письменной форме в двух экземплярах. В тексте должны быть указаны следующие существенные условия:

Реквизиты сторон – субъектов.
Характеристики предмета договора. Причем они должны быть таковыми, что дают возможность однозначно его идентифицировать. Среди важных пунктов: инвентарный номер, точный адрес, целевое предназначение, название, площадь.
Условия использования арендной площади.
Сумма выплат согласно договору.

Если период сдачи помещения в аренду превышает 1 год, то в Россреестр следует подать такие документы:

Заявление.
Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Договор с приложениями.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительная документация, если таковая имеется.

Данный алгоритм и правила работают в равной степени как для физических, так и для юрлиц. Во втором случае особенность договора, это наличие реквизитов и размера госпошлины.

Риски для арендодателя

Конечно, любые отношения касательно объектов недвижимости несут в себе определенные риски, среди основных:

Нецелевое использование. Хотя в договоре аренды существует четкая формулировка, в каких целях будет использоваться помещение, арендаторы могут и нарушать эти пункты в угоду своей прибыли. Если подобное происходит, то собственник имеет полное право .
Повреждения помещения, оборудования. Случается, что приличный, на первый взгляд, арендатор ведет себе неподобающим образом: приводит в непригодный вид оборудование и само помещение. В таком случае арендодатель имеет полное право требовать от него возмещения убытков, при этом допускается обращение в суд.
Не внесения платежа. С такой проблемой может столкнуться любой, но лучше всего это предупредить, предварительно прописав ответственность за просрочку платежей, такой элемент договора позволит чувствовать себя уверенно. Если в договоре нет пункта касательно сроков внесения арендной платы, то и жаловаться не на что.

Муниципальные объекты

Часто сдаются в аренду объекты нежилого фонда, которые . Они в основном более доступны по цене, нежели недвижимость частников. За счет оформления сделок по аренде удается пополнить бюджет города. Преимущественно заключаются договора, которые касаются зданий и помещений, реже муниципальных предприятий.

Важно! Основная проблема, с которой сталкиваются арендаторы – это неудовлетворительное состояние объекта, приходится тратиться на ремонт и доведение до приемлемого состояния.

Еще одна особенность в том, что такие помещения могут передаваться в руки арендатору только после проведения торгов. В остальном никакой специфики заключения договора нет. Он составляется по стандартному образцу в двух экземплярах на срок до 5 лет, плюс один для Росреестра. Очень важный момент, при получении в аренду недвижимости от муниципалитета на срок более 3 лет, арендатор получает преимущественное .

Вывод

В аренду предоставляются самые разные объекты недвижимости из нежилого фонда. Сделки по их получению во временное пользование встречаются все чаще. Представленный образец договора поможет составить его правильно, не упустив важных моментов.

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

Офисные;
Торговые;
Производственные;
Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

документы о собственности;
план помещения;
уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

оплаты коммунальных платежей;
размера арендной платы;
срока сдачи помещения;
наличия телефонной связи и доступа в интернет;
проведения ремонтных работ;
условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
Своевременность оплаты аренды.
Выполнение ремонта по соглашению сторон.
Содержание помещения в надлежащем порядке.
Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

заявление установленного образца;
договор аренды со всеми приложениями;
кадастровый паспорт;
российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
доверенность, если документы подает представитель;
нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

УСН 6 % - с общего дохода;
УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.