Что такое апартаменты? “Ъ” искал оптимальный вариант.
В Москве более 30% реализуемого в столице жилья имеет статус апартаментов, а не квартир. Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве, давайте разбираться.Под апартаментами в Москве и апартаментами, скажем, в европейских странах могут подразумеваться разные помещения - всё зависит от законодательства. В России апартаменты - более коммерческая недвижимость, нежели жилая, хотя и покупается она для жилья в основном. Чем же такое жильё в Москве будет отличаться от обычной квартиры?
Апартаменты и квартира. В чем разница?
Отличия будут еще на стадии проектирования, согласования строительства. Почему апартаменты дешевле квартир? Потому что построить апартаменты проще с юридической точки зрения и дешевле. Квартира - помещение, предназначенное для постоянного проживания, апартаменты по нашим законам предназначены для проживания временного. Соответственно, снижены требования по инсоляции, звукоизоляции, вентиляции, пожарной защите и тому подобное. Строитель квартир затрачивает больше средств и времени на согласования, вынужден строить поликлиники и детские сады. У строителя апартаментов обязательств по возведению социальной инфраструктуры нет.Проживание в апартаментах имеет свои юридические нюансы. Раз помещение не для постоянного проживания - зарегистрироваться в нем нельзя. Апартаменты могут находиться в офисном здании или в здании гостиничного назначения. В последних возможна временная регистрация до пяти лет. Такая регистрация практически уравнивает собственников апартаментов с обычными москвичами, но, к примеру, заявление о приеме их ребенка в школу будет рассмотрено после того, как рассмотрят заявления местных жителей.
Чем отличается покупка апартаментов от покупки квартиры?
При покупке апартаментов до 2016 года не действовали налоговые вычеты и льготы, но сейчас законодательство продвинули в этом плане. Хотя применяются вычеты не ко всем апартаментам, есть ограничения. Жители апартаментов не могут создать ТСЖ. Жильцы квартир совместно владеют нежилыми площадями своего дома. Жители апартаментов владеют только своими апартаментами, у них нет права долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов - лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации... У всех этих чердаков и подвалов другой собственник - застройщик или его УК. Кстати, платить коммуналку придется по более высоким тарифам (они выше как минимум на НДС 18% плюс аппетиты управляющей компании, которую тут не выбирают). Из квартиры суд не может выселить должников (только из покупаемой в ипотеку может), если это их единственное жилье. Из апартаментов должника можно выставить - по суду, конечно.Цена на апартаменты очень привлекательная. Но выбирая апартаменты, надо осознавать и те минусы и издержки, к которым приведет такая покупка.
Апарт-отель "YES"
Непрекращающийся повсеместный технический прогресс нынешнего века, появление в сфере мировой науки и техники все новых технологий обусловливают необходимость постоянного развития социальной инфраструктуры общества, в том числе, и рынка недвижимости, который сможет полностью удовлетворить потребность населения в наличии жилья.
В настоящее время в сфере недвижимости двумя ключевыми объектами, на которые направлено основное внимание, как застройщиков, так и потенциальных покупателей, являются квартиры и апартаменты. Эти жилые объекты имеют между собой как сходные черты, так и множество принципиальных различий. Наличие их объясняется, в том числе, и разностью целей, с которыми они приобретаются.
Факторы отличия апартаментов от квартир во многом различаются в зависимости от того, какую страну рассматривать, - например, Россию или одну из европейских.
Интерьер апартаментов
В общем понимании апартаменты отличаются от квартир своим жилищным "статусом" - они представляют собой своего рода временное жилье, обладающее стандартным набором удобств, коммуникаций. Этот вид жилья чаще всего обеспечивает для своих жильцов стандартный уровень комфорта, являясь чем-то вроде номера в гостинице, но, не обладая полным ассортиментом необходимых для полноценного проживания качеств и характеристик, и предоставляя им самый минимальный перечень правовых гарантий и льгот, которыми владеют обладатели квартир.
Обрисовав приблизительную, общую картину отличия апартаментов от квартир, рассмотрим критерии разницы между ними более подробно, начав с рынка недвижимости России :
1. Юридический статус и возможность прописки.
С точки зрения правовых норм юридически полноценным жильем апартаменты не являются. Прописка и регистрация по месту жительства проживающих в них граждан невозможна даже при наличии документации, подтверждающей их право собственности на нее. Существует лишь возможность временной прописки владельца апартаментов, но только в том случае, если они находятся в здании, которое является апарт-отелем или гостиницей.
2. Уровень развития социальной инфраструктуры.
Это отличие касается возведения вблизи апарт-отелей и комплексов различных социальных объектов, обеспечивающих комфортное, полноценное и максимально удобное проживание жильцов апартаментов в районе. К таким объектам относятся преимущественно детские образовательные и дошкольные воспитательные учреждения, больницы и прочее. На компании, занимающиеся постройкой апарт-отелей, не распространяются обязательства по обеспечению владельцев апартаментов социальной инфраструктурой такого рода в данном жилом районе. Иными словами, существует риск приобрести апартамент в пока необжитом районе, который может так и остаться спальным, хоть застройщики и могут давать обещания скорейшего и всестороннего развития инфраструктуры в этом месте.
3. Стоимость жилья.
Существенным и достаточно весомым достоинством апартаментов является более низкая их стоимость по сравнению с квартирами, что объясняется отсутствием обязательств у застройщика по развитию и расширению социальной инфраструктуры в районе, где возводится апарт-отель. Однако в настоящее время государственным законодательным аппаратом готовятся соответствующие правовые нормативные указания, согласно которым социальные обязательства будут распространяться на компании, занимающиеся застройкой и такого жилья.
Но пока такие законы не приняты, цена за квадратный метр в апартаментах и квартирах очень отличается – размер разницы в их стоимости составляет от 10 до 15% в зависимости от уровня комфортабельности жилья и, конечно, города и района, в котором оно расположено.
Petrovsky Apart House
4. Размер квартплаты.
Исходя из этого критерия, покупка квартиры окажется более выгодным мероприятием, нежели приобретение апартаментов. Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в последних значительно выше, чем при проживании в квартире из-за налога на добавленную стоимость. Стандартная разница составляет 18%, однако если рассматривать отдельные тарифы на оплату жилищных коммуникаций в апартаментах, то разница в размере оплаты по сравнению с квартирами окажется еще выше, – это касается оплаты холодной и горячей воды, канализации, отопления и других коммунальных услуг.
Ситуация осложняется еще больше в тех случаях, когда жилищные коммуникации апарт-отелей соединены с городскими сетями посредническими организациями, которые, в свою очередь, накручивают дополнительный процент за собственные услуги.
5. Отсутствие льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг.
Владельцы апартаментов не имеют права пользоваться субсидиями или льготами на оплату жилищных коммуникаций, если размер их ежемесячного дохода ниже установленной нормы. Но, благодаря более низкой стоимости такого жилья по сравнению с квартирами, эта ценовая разница относительно уравновешивается.
6. Ожидаемый подъем размера налоговой стоимости на жилплощадь апартаментов.
Законодательные органы РФ в недалеком будущем обещают поднять размер налоговой ставки на нежилую недвижимость на 0,5%. В отношении квартир он составляет 0,1%.
7. Ситуация с общим имуществом апарт-отеля.
Согласно Жилищному кодексу РФ владельцы квартир в многоэтажных домах несут совместную и равную долевую ответственность за технические помещения, расположенные в них. Владельцы апартаментов в этом документе не упомянуты.
Существует большая доля вероятности, что застройщик апарт-отеля, воспользовавшись собственным "монопольным" положением, навяжет услуги подобного рода своим жильцам, а это, чаще всего, чревато чрезмерным накручиванием тарифов на оплату коммунальных услуг.
8. Невозможность создания товарищества собственников жилья.
В силу того, что апартаменты не обладают правовым статусом жилого помещения, их владельцы не имеют возможности создать ТСЖ для совместного решения возникающих общих жилищных проблем. Однако возможно создание каких-либо других форм партнерства с подобной целью.
9. Возможность свободной перепланировки жилья.
Владельцы апартаментов имеют право перепланировывать свое жилье без получения специального разрешения на это, что невозможно при проживании в квартире. Единственное условие, необходимое для соблюдения в данном случае, - гарантия того, что внесенные изменения не нанесут вреда конструкции помещения и не поставят под угрозу безопасность проживающих в апарт-отеле жильцов.
Свободная планировка
Описав отличия апартаментов от квартир в России, можно перейти к Европе. Здесь многие критерии различия схожи с российскими - например, более высокий размер оплаты коммунальных услуг по сравнению с квартирами.
Если говорить о конкретных странах, то в Испании апартаменты отличаются от квартир, главным образом, наличием огражденной территории с общими для жильцов мелкими объектами социальной инфраструктуры.
В такой стране, как Болгария, апартаментами называется квартира, состоящая, как минимум, из двух комнат, а также компактно вмещающая внутри себя мебель и встроенную в стены бытовую технику, что является совершенно необязательным и нехарактерным для аналогичного жилья в России. Кроме того, в апарт-отелях этой страны их жильцам предоставляется ассортимент дополнительных услуг – охранные услуги, бесплатная парковка, фитнес- и спа-салоны, площадки для детей и прочее. Все эти факторы обусловливают здесь более высокий уровень стоимости апартаментов по сравнению с квартирами.
В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.
«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.
Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.
«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20-25%», — говорит Гудзь.
Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.
«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.
Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.
«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10-15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.
Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.
Проблемы с пропиской
С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.
«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.
Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.
«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.
Сложное налогообложение
Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.
«Разница в размере налогов составляет порядка 20-25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.
В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.
«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.
«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2-2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.
В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.
«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.
Управляющая компания сама устанавливает тарифы
В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.
«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.
Инфраструктура никак не регламентирована
Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.
«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.
Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.
Не распространяются санитарные нормы
«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.
При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.
«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.
Санузел в любой части помещения
Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.
«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.
Мария Сивова
61122
13
Апартаменты - понятие относительно новое для многих людей. Как вид жилого помещения, они стали невероятно популярны в крупных мегаполисах. Но у многих до сих пор такой вид жилья ассоциируется разве что с квартирой. О том, что значит «жилые апартаменты», какие виды апартаментов бывают и чем они отличаются от квартир, расскажем в данной статье.
Фото с Flickr.com/Michael Rader
Общие понятия апартаментов
Апартаменты - это новое понятие на рынке недвижимости. Их широко используют на Западе, в Россию они пришли совсем недавно и с юридической точки зрения трактуются, как отдельная жилая площадь не менее 40 квадратных метров, состоящая их двух и более комнат. В апартаментах обязательно должен быть сан узел и кухня.
Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры
Чтобы наши читатели не путали апартаменты и квартиры, мы объясним, какое основное отличие существует у этих двух видов объектов. Если при покупке квартиры вы можете оформить прописку на неограниченное время, пока не захотите избавиться от такой недвижимости, то в случае прописки в апартаментах существуют другие правила. При покупке и оформлении собственности на такой вид недвижимости, покупатель в дальнейшем может осуществлять со своим жильем все те же сделки, что и с квартирой, но прописаться в апартаментах можно не более, чем на 5 лет. По истечении срока прописки этот срок может быть продлен. Все дело в том, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам или организациям.
Стимулом к началу строительства апартаментов послужило отсутствие свободных площадей для строительства жилых объектов. Власти многих государств, в том числе и России, делают большой упор на строительство коммерческих объектов, а застройщики в свою очередь, чтобы сохранить свои инвестиции, выделяют некоторые части из своих комплексов и оборудуют их всем необходимым для комфортного проживания. По факту апартаменты относятся к нежилым объектам, поскольку в законодательстве к жилым постройкам отводятся квартиры, дома и комнаты. Про апартаменты в законе не сказано. Именно поэтому для апартаментов распространяется временная регистрация.
Виды и типы апартаментов
Относительно мирового рынка можно выделить 4 вида апартаментов:
- Номер в апарт-отеле. Это номера для аренды на небольшой срок. Подразумевается, что в таких апартаментах будет не менее двух комнат, санузел и кухня. Также возможно будет пользоваться гостиничным сервисом;
- Номера в доходных домах. Эти апартаменты сдаются на длительный срок. В дополнение к аренде предлагается пользоваться таким сервисом, как питание, уборка, охрана и так далее.
- Номера в кондоминиум - отеле. Эти апартаменты могут быть выкуплены для постоянного проживания, а также могут сдавать в рамках гостиничного сервиса. О том, что такое кондоминиумы , читайте в нашей статье.
- Апартаменты в многофункциональных комплексах (предназначены только для расположения в апартаментах для продажи, а не для отелей или гостиниц). Этот вид жилья предполагает их использование, как полноценный жилой объект с возможной регистрацией. Он больше всего приравнивается к статусу квартиры.
Плюсы апартаментов
Если всего несколько лет назад апартаментами считалось только элитное жилье, то сегодня оно становится доступным более широкому кругу потребителей.
Плюсы для девелоперов и инвесторов:
- Нормативы по строительству жилых объектов не распространены на такой вид помещений, поэтому девелоперы стараются соблюдать сразу все условия во время строительства - чтобы объект был пригодным для жилья, и чтобы его можно было использовать в качестве коммерческой недвижимости. В связи с этим апартаменты строятся в центральной части мегаполисов в крупных небоскребах.
- Одним из преимуществ для застройщиков считается упрощенный вариант получения разрешения на строительства на бывших промышленных зонах. Если в случае строительства жилых объектов такое разрешение получить довольно нелегко, а в некоторых ситуациях просто нереально, то в случае строительства коммерческого здания, в котором в последствии будут располагаться апартаменты, это сделать намного проще.
- Для инвесторов апартаменты считаются наиболее привлекательными в плане вложения средств, поскольку с такого вида недвижимости можно в последствии получать стабильный доход от их аренды.
- Главным плюсом апартаментов считается их стоимость по соотношению к месторасположению и оснащенностью всеми необходимыми коммуникациями.
- Апартаменты чаще всего выстраиваются в бизнес-центрах, элитных небоскребах и других подобных объектов.
- Цены на апартаменты во многих странах намного ниже, чем на аналогичные квартиры в новостройках, которые имеют такой же метраж и функционал.
Как сделать выбор в пользу апартаментов
Апартаменты в многофункциональных комплексах все больше занимают рынок недвижимости столицы России. Сегодня практически 18% новостроек - это апартаменты. В других странах они сосредоточены практически повсюду. Самыми яркими представителя является Греция, Италия, США, Испания. В международном формате принято делить апартаменты по классам. Класс проставляется в соответствии с качеством постройки комплекса, а также площади апартаментов. Купить апартаменты в Москве вы можете здесь.
Это студийный вариант такого объекта. Он представляет собой большую комнату, объединенную с кухней. Площадь такого объекта может доходить до 50 кв.м. Их выбирают как правило только одинокие люди, либо молодые пары.
Аренда таких апартаментов по данным сайта vesta-hotel .ru обойдется в 41 тыс. рублей за месяц в Москве.
Апартаменты класса В. Это двух- или трехкомнатный объект, который имеет отдельную кухню и санузел. Они идеально подходят для проживания большой семьи, либо для аренды студентами. Такие виды объектов имеют большую популярность в Италии и Испании.
Апартаменты класса С. Это многокомнатный объект, площадь которого больше 100 кв.м. Он пользуется меньшей популярностью у инвесторов в качестве сдачи в аренду, зато у больших семей, предпочитающих проживание в центре крупных мегаполисов, такое жилье завоевало особую популярность.
Апартаменты класса люкс.
Это может быть, как роскошный пентхаус на самом последнем этаже крупного небоскреба, так и отдельная вилла или особняк на побережье. Основным отличием таких апартаментов считается наличие дополнительного сервиса - охраны, ресторан, развлечения и прочее. Яркие представители такой недвижимости можно встретить в любом крупном государстве. В качестве примера можно привести предложение сайта aushouse.ru в Голд - Косте Австралии.
Это просторные апартаменты, состоящие из двух спальных комнат и двух ванных. Относятся они к классу люкс из-за наиболее выгодного расположения и отделки помещения. Цена такого жилья по мнению сайта будет составлять 950 тыс. долларов.
1. Более низкая цена
Разница в цене между обычными квартирами и апартаментами составляет около 10-15%, хотя в некоторых случаях может достигать и 30%.
Однако в условиях падения доходов населения возрастает предложение недорогого традиционного жилья, благодаря чему разница в стоимости между апартаментами и обычными квартирами снижается.
2. Свобода планировочных решений
Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса (нежилые помещения). В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.
Для сравнения, санузлы и мойки в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Освобождение от налога на имущество в случае использования апартаментов в качестве мастерских, ателье и студий
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ, физические лица, использующие апартаменты исключительно в качестве мастерских, ателье и студий, освобождаются от уплаты налога на имущество.
Недостатки апартаментов
1. Высокие налоги
С точки зрения налогового законодательства апартаменты относятся к «иным помещениям» и в общем случае облагаются налогом на недвижимость по ставке в 2% от кадастровой стоимости.
Для владельцев апартаментов в торгово-офисных центрах Москвы введена льготная ставка в 0,5% от кадастровой стоимости. Однако даже эта ставка существенно превышает ставку налога на имущества на обычные квартиры (0,1 - 0,3% от кадастровой стоимости). При этом для получения льготы апартаменты должны соответствовать ряду требований (смотрите подробнее в статье ). По состоянию на конец октября 2016 года в список апартаментов Москвы, владельцы которых могут рассчитывать на льготу, вошли лишь 7 объектов.
При покупке апартаментов невозможно получить налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц (освобождение от налога в 13%), который каждый гражданин России может получить раз в жизни при покупке жилья.
2. Пониженные требования к освещённости, шумоизоляции и инсоляции
На апартаменты не распространяются санитарные правила и нормы, установленные для жилых помещений и устанавливающие уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Поэтому застройщики часто не выполнят эти нормы в тех случаях, когда это обеспечивает им экономию средств.
3. Невозможность получить постоянную прописку
Апартаменты на дают права постоянной прописки, которая, в частности, необходима для пользования инфраструктурой города в полной объёме.
Возможна регистрация по месту пребывания в случаях, если апартаменты находятся под управлением специализированных учреждений, к которым относятся гостиницы, дома отдыха и др. В этом случае регистрацию может оформить соответствующее специализированное учреждение. Однако такую регистрация нужно продлевать каждые пять лет.
4. Возможное отсутствие инфраструктуры в окрестностях
Так как апартаменты не относятся к жилью, на них не распространяются и требования по созданию в ближайших окрестностях всей необходимой для жизни инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и др.).
Требования к обеспечению парковочными местами и озеленению придомовой территории для апартаментов ниже, чем для жилых домов.
Также застройщики не обязаны обустраивать прилегающую к комплексу апартаментов территорию для отдыха и занятий спортом взрослых и детей.
5. Возможное соседство с оживлёнными офисами
Часто апартаменты размещаются в одном здании с оживлёнными офисными помещениями, что может создавать неудобства для отдыха и занятий спортом. С особыми проблемами могут столкнуться матери с колясками и маломобильные группы населения.
6. Высокие тарифы на обслуживание
Тарифы на коммунальное обслуживание и содержание здания для владельцев апартаментов обычно выше, чем для собственников традиционных квартир, так как в случае с апартаментами управляющие компании сами устанавливают тарифы. При этом стоимость этих услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам юридических, а не физических лиц.
На апартаменты не распространяются положения Жилищного кодекса о порядке управления общим имуществом здания. Поэтому жители апартаментов не имеют возможности влиять на тарифы, устанавливаемые управляющей компанией.
Как показывает практика, владельцы апартаментов платят за коммунальное обслуживание и содержание здания на 15 – 35% больше, чем собственники обычных квартир.
7. Шум от соседей, использующих апартаменты в качестве мастерских
Несмотря на то, что апартаменты в основном используются для постоянного и временного проживания, они также могут использоваться в качестве мастерских, ателье и студий (что больше соответствует их статусу). В этом случае вы можете стать заложником постоянных шумов со стороны соседних апартаментов-мастерских, так как требования по сохранению тишины, предъявляемые к жителям обычных квартир, на владельцев апартаментов не распространяются.
Также может оказаться, что в силу рода деятельности ваших соседей, в непосредственной близости от вашей квартиры будет перемещаться большое количество незнакомых людей, что будет нарушать уединённость вашего проживания.
8. Опасность проживания в апартаментах, возникших в результате реконструкции бывших промышленных зданий
Часто апартаменты появляются в результате реконструкции старых промышленных зданий, где в прошлом размещались производства, деятельность которых отразилось на экологической безопасности строения и почвы, а также повлияло на прочность несущих конструкций.
Стоит ли покупать апартаменты?
Проживание в апартаментах обходится дороже и связно с определёнными неудобствами, что компенсируется более низкой ценой этого вида жилья. Перед тем, как приобретать апартаменты, вы должны взвесить все за и против, чтобы решить для себя, компенсирует ли более низкая цена на апартаменты все те лишения и неудобства, которые вы будете вынуждены терпеть во время проживания в них.
Многие застройщики и продавцы апартаментов заявляют, что со временем апартаменты можно будет перевести в категорию жилой недвижимости. Но на практике это возможно лишь только в том случае, если они будут удовлетворять всем требованиям к жилой недвижимости. Но апартаменты изначально строятся без соблюдения ряда требований, предъявляемых к жилью. Поэтому перевести апартаменты в жильё обычно либо невозможно, либо требует больших затрат.
